앗아뵤의 블로그

멀티플이 집값을 보여준다

2023년에 저서 에서 아파트 가격을 전세 곱하기 멀티플로 구분해서 보는 방식을 도입한 적이 있다. 멀티플은 주식 가치를 평가하는 지표 중 하나로, 기업의 주가를 그 기업의 재무 지표로 나눈 값이다. 삼성전자가 이익의 10배에 거래된다거나, SK하이닉스가 순자산가치의 1.6배에 거래되는 등 자산시장은 X멀티플의 형태로, 특정 지표에 배수를 곱해서 표기된다. 그것은 이익일 수도, 매출일 수도, 순자산가치일 수도 있다. 주택 역시 전세곱하기 멀티플로 설명할 수 있다. 모든 자산시장에서 멀티플이 높아지면 가격도 상승하고, 멀티플이 낮아지면 가격도 하락한다는 것이다. 그럼 멀티플은 언제 상승하고 하락할까? 또는 A 자산의 멀티플이 2배인데 B 자산은 멀티플이 1.5배라면, 두 자산 사이에는 어떤 차이가 있을까?..

자가 비중과 갭투자

2017년 9월부터 규제 지역에서 주택 거래 시 자금조달계획서를 의무화했고, 정부는 주택 임대차 제도를 활성화하면서 자금조달계획서 상의 갭투자 비중을 주기적으로 발표해왔다. 2017년 9월부터 시작된 정부의 자금조달계획서를 2018년 말 김상훈 의원실 보도자료를 통해 접하면서 확인했던 부분은, 주택가격이 상승하면 필연적으로 갭투자 비중이 늘어나며, 갭투자가 전국 모든 지역에서 나타났다는 점이었다. 통상적으로 자가 비율과 임대차 비율의 해당 지자체 평균이 있다. 보유가 아닌 점유율이 실질적인 임차율을 의미하는데, 전국 자가 점유율이 2022년 말 기준 57.5%, 임차율은 42.5% 수준이다. 따라서 전국적으로 갭투자 비중이 저 수치를 넘어서는 수준부터 과열이 발생하곤 했다. 수도권은 자가율이 51.9%,..

지방 부동산 시장의 그림자

2024년 부동산 시장은 세부적으로 매우 상이하게 펼쳐졌다. 앞서 말했듯 아파트와 비아파트 시장이 다르고, 아파트 중에서도 초고가 아파트와 고가 아파트, 일반 아파트가 다르고, 또 서울이냐 지방이냐에 따라서 달라진다. 여러 개의 시장이 존재하는 것이다. 그중 가장 대중적으로, 또 직관적으로 와닿을 분석은 서울 집값과 지방 집값일 것이다. 이런 구분은 과거부터 있었으나 2024년 부동산 시장의 흐름이 그 차이를 더 증폭시킨 경향이 있다. 그 이유는 무엇일까? 코로나19를 거치며 한국 사회는생애 첫 인구 감소기를 보내게 된다. 이전에는 출생자 수가 사망주 수 대비 큰 격차가 느껴질 만큼 높았으나 2020~2021년부터 눈에 띄게 수치가 달라졌다. 이제는 출생자 수보다 사망자 수가 더 많고, 자연스럽게 총인구..

이 시기의 경험은 결국 자산시장이 강세로 가면, 그것이 자기 예언적 과정으로 가면서 다시 부동산 가격을 끌어올리고, 그렇게 자산가격 강세로 인해 주택 시장도 강세가 나타날 수 있음을 의미한다. 실제 2021년에도 이러한 흐름이 가속화되는 경향이 있었다. 서울 자산시장은 2022년 6월이 되어서야 실거래가 마이너스로 전환했는데, 이 때는 자산가격이 미국의 금리 인상으로 일제히 하락을 시작한 시기였다. 즉, 서울의 주택가격 랠리를 막은 것은 공급 정책이 아니고 금융시장 여건과 자산시장 환경의 변화였고, 자산가격의 변화 그 자체가 시장 가격을 안정화시키는데 기여한 셈이다. 2024년 8월에도 이와 유사한 흐름이 나타났다. 2024년 7월을 기점으로 미국 증시와 암호화폐, 한국 부동산 가격이 단기 고점을 형성하..

이 세 가지 소득 경로가 2024년 시장에 미친 영향은 무엇일까? 먼저, 주식시장에서 코스피와 코스닥이 2024년 5월을 전후로 고점을 기록했다. 2024년 초부터 인공지능 붐으로 반도체 관련 주식이, 또 화장품 업종 주식이, 또 밸류업 프로그램으로 은행, 자동차 등 다양한 시가총액 대형주의 가격이 치솟았다. 미국 주식의 경우 나스닥이 2024년 7월 중순에 약 18,000포인트를 고점으로 지속해서 상승했고, 다우는 2024년 7월 약 41,000포인트의 지수 레벨을 유지하다 7월 말 하락했다. BTC도 2024년 4~7월 사이에 급등해 7만 달러를 노릴 정도로 상승했고 이후 7월 말~8월 초를 기점으로 고점 대비 20% 하락했다. 즉, 2024년 상반기에는 전 세계 거의 모든 자산이 채권을 제외하고 모..

주택의 수요는 집이 필요한데 구매력이 있는 경우인 상태를 의미한다. 수요의 개념 자체가 그렇다. 그럼 돈은 어디서 올까? 돈은 오직 3가지 경로에서 온다. 첫째, 경상적으로 반복되는 소득에서 온다. 이는 종합소득세를 낼 때 합상하는 소득이라고 봐도 무방하다.둘째, 금융기관 대출 혹은 기타 대출로 불리는 가족 간융자나 대출 등에서 온다.셋째, 처분 소득에서 온다. 처분 소득은 주식이나 부동산, 코인 등 기타 자산에 투자하고 조흔 성과가 날 때 처분하는 과정에서 발생한다. 이 세 가지가 현금 흐름의 경로이며, 당연한 말이지만 이는 부동산 시장에 영향을 끼친다. 구체적으로 살펴보자면 가계의 구매력이 올라가는 시기도 위의 흐름으로 돈이 잘 벌리는 시기다. 가령 반도체나 IT 경기가 좋아지는 경우, 이들 산업의 ..

2024년 부동산 시장은 이례적인 부분들이 많다. 먼저 전세가 상승원인을 살펴보자. 주택가격과 전세가격이 동행한다는 것을 확인한다면 전세가를 오르게 만드는 요인은 크게 1. 일댐차 수요 공급2. 금리 및 대출3. 성장 기대감이 작동하는 것 으로 볼 수 있다. 그런데 통상적으로는 금리와 대출이 전세가를 결정하는 핵심 요인이지만, 2023~2024년은 임대차 수요 공급에 해당하는 '비아파트 기피' 로 인한 아파트 전세 쏠림이 존재했다. 이것이 특히 비아파트 주택이 많은 서울의 전세가격을 밀어 올리고 있다고 사료된다. 서울의 실거래 지수가 강세로 전환한 것은 2024년 5월부터였고, 정부에서 "강세장이 장기화되기 어렵다"라고 발언하며 발표한 2024년 7월 18일 대책 이후에는 오히려 더 추가 상승하는 모습을..

2025년 주택가격, 특히 아파트 가격 급등설의 배경 중 상당수는 공급부족에 기인하고 있다. 그런데 역대 최저로 공급량이 부족했던 2023년의 경우를 보더라도, 40조 원 규모의 특례보금자리론과 은행의 50년 주택담보대출이라는 대책이 아니었다면 주택 시장은 위축된 모습을 유지했을 가능성이 적지 않다. 또한 지난 25년의 주택 시장 역사를 보면 주택 공급의 주택가격이 상승하면 후행해서 증가하고, 주택가격이 하락할 때는 후행해서 감소해왔다. 그렇기 때문에 2024년과 같은 서울 아파트 가격 상승장에서는 서울의 정비 사업이 속도를 내면서 2026년은 몰라도 2027년에는 다시 공급이 증가할 가능성이 적지 않다. 그러니 매년 공급량에 따라 주택시황이 널을 뛸 것으로 생각하기보다, 주택 공급은 집값 흐름에 후행해..

부동산 시장에서 바라본 2024년의 한국 경제는 '전강후약' 이라고 할 수 있겠다. 상반기에는 총선을 앞두고 정부에서 지출을 확대했으며 GDP가 작년에 비해 큰 폭으로 늘었지만 2분기에 마이너스 성장을 기록했다. 하반기에는 기저효과와 소비가 둔화되는 영향을 받아 확장세 역시 둔화될 것으로 예상되고 있다. 이런 상황에서 2025년에 집값이 폭등할 것이라는 이야기가 흘러나오고 있다. 왜 폭등설이 나오고 있을까? 최근 몇 년간의 집값 흐름을 살펴보자. 먼저 2024년 부동산 시장에서는 '서울 집값 상승' 이 펼쳐지고 있다. 개별 아파트 단지를 보자면 거래가 늘고 있어 신고가가 나오는 단지들이 전국적으로 퍼져 있지만 실거래 지수 혹은 주간동향으로 평가받는 전체 시장의 분위기는 서울이 주간으로 2024년 7월경 ..

한국에서 첨단 산업이라고 하면 반도체, 이차전지, 바이오 의약품 등을 꼽을 수 있다. 몇 가지 분야의 화두를 짚어보자면, 먼저 반도체는 산업의 사이클상 여전히 좋은 국면에 있다고 본다. 수요가 꾸준한 상황에서 공급이 많이 줄어들어있기 때문이다. 시간이 지나면 반도체 가격이 오르고 다시 활황을 맞이할 날도 올 것이다. 주식투자 측면에서 본다면 낸드 플래시 메모리 쪽에 더 주목하는 것이 맞을 것 같다. 반도체는 주로 연산 장치와 기억 장치로 나뉘는데 삼성전자나 SK하이닉스 등 한국이 주로 생산하는 반도체는 기억 장치 쪽이다. 이게 메모리 반도체인데, 메모리 반도체는 처리 속도가 빠르지만 상대적으로 용량이 적고 전원이 꺼지면 데이터가 모두 지워지는 디램과, 처리 속도는 다소 느리지만 용량이 크고 전원이 꺼진 ..