인구가 부동산을 만든다

 

한국 출산율은 1980년대 이후 점진적으로 하향했고, 2016년부터 합계출산율이 1.0명을 깨고 하락하는 속도가 가팔라지며 결국 2023년 0.72명으로 떨어졌다. 이에 따라 부동산 시장에도 인구감소와 주택가격의 관계를 궁금해하는 시각이 늘어났다.

 

인구 변화는 자연스럽게 부동산 시장에서 주택 선호에 영향을 미치고 있다. 특히 지금 2030세대 중 지방을 떠나 서울에 정착하는 이들이 급증하고 이것이 지방 도시 소멸과 이어지고 있다. 이런 흐름이 장기화되면 서울로 몰려드는 인구, 이후 서울에서 인천, 경기도로의 이주, 마지막으로 지방을 이탈하는 인구가 합쳐져서 수도권 과밀의 시대가 심화될 것으로 전망된다.

 

현재 수도권 인구 집중도는 전 세계 1위 수준이다. 총인구 중 50%가 넘는 사람들이 모여 살고 있다. 일본에서는 도쿄 1극 체제를 들며 위기라고 하는 상황인데 일본의 1극화가 도쿄권(도쿄 + 요코하마)에 인구의 34%라는 것을 보면, 한국은 1극 정도가 아니라 1황 체제라고 불러도 무방할 정도다.

 

수도권 1극 체제가 심화되면서 지방의 전세 수요는 떨어지고, 매매가 시세 역시 약세 혹은 하락세가 지속적으로 발휘되고 있다. 서울 및 수도권 일부 지역은 이와 정반대다. 중요한 것은 현재 청년 가구, 아이가 있는 가구, 생에 최초 가구들이 서울 및 주변 인근 지역의 주택을 제1의 매수 후보지로 검토하는 게 당연시되었다는 점이다. 또한 젊은 층은 40~60대와 달리 대부분 아파트에서 태어나서 아파트를 주거지로 생각하는 'Generation APT' 라고 불릴 만하다. 40~60대는 과거에 단독주택, 다가구, 다세대, 아파트 등 다양한 주거유형을 거쳤지만, 현재 20~30대는 대부분 아파트를 보고 자란 경우가 적지 않아서 주택 선호도 아파트에 집중될 수밖에 없다. 비교하자면 서울의 아파트 vs 비아파트 비중이 48% vs 52% 수준인데, 그래서 서울 아파트가 비싸면 자연스럽게 경기도 아파트로 매수 영역을 넓히게 되고 수도권 거주를 선호하는 흐름이 고착화되고 있다.

 

한국의 인구 변화와 출산율은 전세계적인 화두가 된 지 오래다. 그와 동시에 우리는 또 다른 우리의 모습인 초고령사회를 놓치지 말아야 한다. 사실 한국 부동산 시장은 초저출산으로 인해 미래의 주택 수요자 풀이 급감하는 것도 있지만 제도적, 물리적 정비가 다 되지 않은 상태에서 초고령사회를 맞이하게 되어 샌드위치처럼 꼬인 상태다.

 

한국 인구는 2020년 5182만 명에서 2021년 5163만 명, 2022년 5143만 명, 2023년 5132만 명으로 4년 연속 금소했다. 전체 인구 구성을 보면 50대가 전체 중 16.94%로 가장 높고, 40대가 15.44%, 60대는 14.87%, 30대는 12.87%, 70대 이상은 12.31%이며, 20대는 12.07%, 10대 미만이 15.55%이다.

 

65세 이상을 고령 인구라고 하는데, 고령 인구수는 973만 411명으로 전체의 18.96%이다. 2022년 926만 7290명보다 약 46만 명이 증가했다. 한편, 생산 가능 인구인 15~64세는 약 3593만 명으로 2022년 약 3628만 명보다 감소했다. 2024년 초등학교 입학 예정인 만 6세 인구가 36만 명대로 전년의 41만 명보다 4만 8442명, 11%이상 감소했고 역대 처음으로 40반 명 밑으로 내려갔다.

 

생산 가능 인구 100명당 고령 인구를 부양하는 비율을 노인 부양비라고 한다. 2023~2026년에 노인 부양비느 21.8에서 25.8로 증가할 것으로 예측되나. 이는 생산 가능 인구의 25.8% 만큼 노인이 있다는 의미다. 2032년이 되면 그 비중은 40%를 넘기고, 2041년에는 60%, 2053년엔 80%, 2065년에는 100%에 도달하게 된다.

 

물론 요즘은 65세가 넘어도 경제 활동을 영위하는 인구가 적지 않다. '영피프티', '영식스티'가 얼마든지 나오럽한 환경이다. 그러나 은퇴 시점 이후의 경제 활동에 대해서는 높은 임금을 받기가 어려운 것이 현실이기에, 경제 활동에서 유의미하게 생각하는 생산성 자체는 낮아진다. 따라서 높은 임금 소득이 발생하지 않는 노인 인구로 구성된 노인 부양비의 증가는 국가 전체로 본다면 거시적 차원에서 총생산의 감소로 이어질 요인으로 작동한다. 일부 세대나 개인은 이런 상황에서도 얼마든지 다른 경제적 성과를 낼 수도 있겠지만 국가 저네, 즉 거시적 레벨에서는 생산성 감소와 총 국민소득의 감소가 발생하게 된다. 이것이 초고령사회에 진입하는 한국이 내재한 큰 리스크 중 하나다. 역사상 어느 자본주의 경제 체제도 마이너스 성장을 디폴트로 잡고 운영하지는 않는다.