자가 비중과 갭투자

 

2017년 9월부터 규제 지역에서 주택 거래 시 자금조달계획서를 의무화했고, 정부는 주택 임대차 제도를 활성화하면서 자금조달계획서 상의 갭투자 비중을 주기적으로 발표해왔다. 2017년 9월부터 시작된 정부의 자금조달계획서를 2018년 말 김상훈 의원실 보도자료를 통해 접하면서 확인했던 부분은, 주택가격이 상승하면 필연적으로 갭투자 비중이 늘어나며, 갭투자가 전국 모든 지역에서 나타났다는 점이었다.

 

통상적으로 자가 비율과 임대차 비율의 해당 지자체 평균이 있다. 보유가 아닌 점유율이 실질적인 임차율을 의미하는데, 전국 자가 점유율이 2022년 말 기준 57.5%, 임차율은 42.5% 수준이다. 따라서 전국적으로 갭투자 비중이 저 수치를 넘어서는 수준부터 과열이 발생하곤 했다. 수도권은 자가율이 51.9%, 임차율 48.1%이고, 광역시는 자가율 58.7%, 임차율 41.3%이다.

 

주택 시장이 과열되던 시기에 보증금을 승계한 갭투자 비중은 자금조달계획서상 50%를 넘기고 일부 초과열되던 시점에서는 60%도 넘곤 했다. 갭투자는 소유자가 외지에 살아도 무방하기에, 지방 강세장에서는 갭투자 비중 상승과 함께 원정 매수 비중도 늘어나곤 했다. 그렇게 2020~2021년 2년간 수도권 거주자의 지방 원정 매수도 정점을 기록했다.

 

그런데 2024년 기준, 국토부가 발표한 갭투자 비중은 2023년과 2024년 모두 40% 미만을 기록하고 있다. 이는 사상 최저 수준의 갭투자 비중이다. 국토부에서는 자연스럽게 2023~2024년을 갭투자보다 실수요자에 의한 시장으로 봤다. 실수요자들의 시장을 분석해 볼 때, 서울 및 수도권 수요의 상승과 지방 수요가 약해지는 것이 동시에 나타나는 것은 앞서 초저출산과 미래의 도시 구조 변화, 지방 소멸 등을우려하는 인식이 주택가격과 거래에 분명한 영향을 준다는 신호일 수 있다.

 

실수요자 중심의 시장은 지방에 투자자 수요가 감소했다는 것이 되고, 이것이 지방 주택가격이 하락하는 주된 원인이 된다. 반대로, 실수요만으로도 집값 상승세를 보이는 서울 부동산이 지방과 다른 것은, 결국 출산율과 지방 소멸 이슈로 인한 수요의 차별성이 영향을 끼친 것이 아닐까 한다.

 

정리하면 전국적으로 2025년 부동산 시장은 실거래 지수 기준으로 매매가격이 1~2% 이내인 안정적 시장을 전망한다. 서울은 집값상승장의 여운이 있고 초고가 주택, 소위 '트로피 아파트'를 중심으로 지수 상승이 존재할 것으로 판단되어 지수 기준 2~3% 정도 상승할 것으로 예측된다. 지방은 지수 기준 -1~1% 이내, 경기도는 1~2% 이내, 인천은 2~3%, 그 외 5대 광역시는 -1~1%의 상승을 전망한다.