비아파트 기피와 강남 집값의 상관관계

 

이 세 가지 소득 경로가 2024년 시장에 미친 영향은 무엇일까? 먼저, 주식시장에서 코스피와 코스닥이 2024년 5월을 전후로 고점을 기록했다. 2024년 초부터 인공지능 붐으로 반도체 관련 주식이, 또 화장품 업종 주식이, 또 밸류업 프로그램으로 은행, 자동차 등 다양한 시가총액 대형주의 가격이 치솟았다. 미국 주식의 경우 나스닥이 2024년 7월 중순에 약 18,000포인트를 고점으로 지속해서 상승했고, 다우는 2024년 7월 약 41,000포인트의 지수 레벨을 유지하다 7월 말 하락했다. BTC도 2024년 4~7월 사이에 급등해 7만 달러를 노릴 정도로 상승했고 이후 7월 말~8월 초를 기점으로 고점 대비 20% 하락했다.

 

즉, 2024년 상반기에는 전 세계 거의 모든 자산이 채권을 제외하고 모두 올랐다고 말할 수 있을 정도였다. 나스닥은 전고점을 뚫어서 역대 최고 상승세를 실현했다. 자연스럽게 투자 성과가 좋아졌고, 이것이 결국 소득과 대출, 처분 중에 처분 소득의 증가에 영향을 주었다고 본다.

 

서울 부동산 시장도 사실 가격대에 따라 각기 다른 수요층을 보유하고 있다고 판단된다. 초고가 아파트 가격의 랠리를 주도하는 경우에는 소득 - 대출 - 자산 처분의 삼박자가 잘 맞아떨어지는 가구들이 적극적으로 집을 매입하는 경향을 보이고, 통상 자산가격이 강세일 때 강세로 나타난다. 아울러 이런 주택들의 경우 시가총액 자체가 너무 크다. 약 3000세대로 구성된 주택에서 10가구만 거래하고 이후 호가를 높인다면, 주식시장에서 삼성전자나 SK하이닉스의 시가총액이 상승할 때 지수가 상승하는 것 같은 수준의 영향을 준다. 정리하면 2024년 5월부터 7월까지 3개월간 서울 주택가격이 소수점 첫째 자리의 주간 동향을 보일 정도의 강세장 바로 직전에, 2024년 1월부터 7월까지 존재한 자산시장 초강세가 영향을 주었다고 보는 것이 가능하다는 것이다. 이는 수요와 공급, 특히 수요라는 개념의 원천으로 들어갔을 때도 부합한다.

 

따라서, 강남 3구와 마용성으로 대표되는 초고가 주택 시장의 전망은 자연스럽게 경제와 매크로, 마지막으로 자산시장에 큰 영향을 받는다고 할 수 있다. 비아파트 기피 현상으로 일반 아파트(9억 원 미만)의 전세가 강세장으로 바뀌고 매매가 확대되는 흐름이 나타나는 것보다, 오히려 자산시장이나 매크로 영향을 받는 것이 초고가 주택 시장이라고 볼 수 있다. 국제적으로 초고가 주택 시장은 글로벌 자산시장과 점차 동조화될 것이다.

 

미국 대선의 영향

 

다만 2024년 8월 기준 글로벌 자산시장에 자산가격이 일부 조정되었고, 연말까지 미국 대선 결과에 따른 불확실성을 포함해 일부의 경기가 둔화되거나 인공지능 테마에 대한 우려가 나타난 바가 있어 자산가격의 긍정적인 상승은 2024년 7월에 단기적으로 일단락되었다는 모양새라고 할 것이다.

 

2025년은 미국 대선의 결과가 한국에 어떤 영향을 끼칠지 고려해야 하는 불확실성을 안은 채 맞이하게 될 것이다. 2024년 상반기와 같은 낙관적인 환경보다는 다소 시장의 과열을 경계하는 식으로 시작할 가능성이 높다. 그래서 큰 틀에서 보면 전반적으로는 부동산 시장이 2024년 과열과는 달리 안정세를 보일 것으로 판단된다.

 

이런 분석은 과거의 경험에 기반한 것이다. 2021년 9월 천준호 의원실에서 발표한 보도자료 중, 당시 코로나19 기간 서울에서 발생한 약 19.4만 호의 주택 구매 일지를 정리한 <자금조달계획서>의 분석이 있었는데 그 분석에도 위와 같은 상황이 발생한다. 2020년은 전 정부에서 15억 초과인 주택에 대해 신규 구입자금 대출을 중단한다거나 토지거래허가제의 도입, 또 9억 초과인 아파트에 갭 투자를 어렵게 하는 대책 등이 복합적으로 나타난 상태에서도 서울의 주택가격이 최고가를 기록했다.

 

지금은 그때가 '제로금리와 임차료 초강세' 때문에 전세가격이 치솟고 이후 매매가격도 치솟았음을 모두 알고 있다. 그런데 그 시기의 자금조달계획서를 분석한 자료를 보면, 서울 약 20만 호의 주택을 평균 8억 원의 가격으로 거래한 금액 155조 원에 관한 분석에서, 가장 높은 자금원으로 활용된 것은 소득도 아니고 대출도 아니었다. 바로 처분 소득이었다. 즉, 종전 부동산 등을 처분하고 벌어들인 소득이 155조 중 가장 높은 비중인 57조 원을 차지한 것이다. 주택담보대출은 18조 원으로 전체 자금 중 11%로 낮았다. 이는 사람들이 집을 살때 과거 1주택자가 새로 1주택으로 갈아타는 게 수요의 근간이었음을 보여주었다.