강남 3구와 마용성의 위력

 

2024년 부동산 시장은 이례적인 부분들이 많다. 먼저 전세가 상승원인을 살펴보자. 주택가격과 전세가격이 동행한다는 것을 확인한다면 전세가를 오르게 만드는 요인은 크게

 

1. 일댐차 수요 공급

2. 금리 및 대출

3. 성장 기대감이 작동하는 것

 

으로 볼 수 있다. 그런데 통상적으로는 금리와 대출이 전세가를 결정하는 핵심 요인이지만, 2023~2024년은 임대차 수요 공급에 해당하는 '비아파트 기피' 로 인한 아파트 전세 쏠림이 존재했다. 이것이 특히 비아파트 주택이 많은 서울의 전세가격을 밀어 올리고 있다고 사료된다.

 

서울의 실거래 지수가 강세로 전환한 것은 2024년 5월부터였고, 정부에서 "강세장이 장기화되기 어렵다"라고 발언하며 발표한 2024년 7월 18일 대책 이후에는 오히려 더 추가 상승하는 모습을 보였다. 왜 그럴까? 비아파트 전세 기피 현상 때문에 벌어진 강세 정도로는 설명하기 어려운, 특히 서초구, 강남구와 마용성(마포구, 용산구, 성동구)으로 대표되는 지역에서 추세적 강세가 나타났기 때문이었다.

 

이들 지역은 비아파트를 떠나 전세가 장벽 자체가 높은 곳이다. 그래서 이 지역의 주택 시장을 읽으려면 또 다른 접근이 필요하다. 앞서 말했듯 9억 미만을 일반 아파트 시장이라고 한다면 2024년 서울 아파트 가격 지수를 끌어올린 아파트들은 그 반대에 있는 매매가 15억 초과, 즉 초고가 아파트들이었다. 이 아파트들이 2024년 5월부터 일제히 사상 최고 가격이 나오는 지역들이 등장하면서, 실거래 지수가 상승하는 일이 발생했던 것이다.

 

전용 면적 85m2의 '국민주택' 이라고 불리는 주택가격이 평당 1억원 이상인, 소위 하이엔드 지역의 경우 해당 주택을 구매하는 계층은 돈에 제약이 없거나 거의 없는 경우라고 봐야 할 것이다. 과거에는 가구소득을 기준으로 고소득 맞벌이가 구입할 수 있는 수준이었지만, 현실은 고소득 맞벌이 수준을 넘어도 아득히 넘었다.