미래의 부동산 시나리오, 2025 집값 폭등설

 

부동산 시장에서 바라본 2024년의 한국 경제는 '전강후약' 이라고 할 수 있겠다. 상반기에는 총선을 앞두고 정부에서 지출을 확대했으며 GDP가 작년에 비해 큰 폭으로 늘었지만 2분기에 마이너스 성장을 기록했다. 하반기에는 기저효과와 소비가 둔화되는 영향을 받아 확장세 역시 둔화될 것으로 예상되고 있다.

 

이런 상황에서 2025년에 집값이 폭등할 것이라는 이야기가 흘러나오고 있다. 왜 폭등설이 나오고 있을까? 최근 몇 년간의 집값 흐름을 살펴보자. 먼저 2024년 부동산 시장에서는 '서울 집값 상승' 이 펼쳐지고 있다. 개별 아파트 단지를 보자면 거래가 늘고 있어 신고가가 나오는 단지들이 전국적으로 퍼져 있지만 실거래 지수 혹은 주간동향으로 평가받는 전체 시장의 분위기는 서울이 주간으로 2024년 7월경 0.3% 상승으로 전환할 때, 지방은 여전히 -0.03% 수준으로 완전히 상반된 흐름을 보였다. 경기도도 주간으로 0.08% 수준이며, 6대 광역시 중에 인천을 제외하고 매매가와 전세가 모두 마이너스를 기록하거나 약보합세(시세가 변동하지 않거나 변동의 폭이 극히 작은 상태)를 보이는 것이 일반적이었다. 그만큼 시장의 수요가 서울로 몰려 있었다는 의미다. 서울을 중심으로 집값이 상승되자 많은 전문가는 2024년 하반기부터 지방 광역시를 포함해 지방도 시차를 두고 강세장으로 전환될 것으로 예상하는데, 필자는 지방 집값 상승에 관해선 다소 회의적이다.

 

먼저 2024년 부동산 시장을 이해하는 좋은 방법이 있다. 부동산 시장이 하나의 이름으로 통칭되지만, 들여다보면 각기 다른 환경이라는 점을 알아야 한다. 특히 일반적으로 부동산 시장은 아파트 시장을 의미하지만 비아파트 시장도 존재한다. 2024년 부동산 시장은 강세로 기록되겠지만 비아파트 시장은 하락세나 약세로 기록될 것이다. 이처럼 전체 시장이 아니라, 세부적으로 구분해서 보는 것이 2024년 부동산 시장을 이해하는 데 도움이 된다.

 

그런 맥락에서 먼저 살펴볼 부분은 아파트 시장에서 '일반 아파트' 라고 불리는 9억 원 미만 아파트 시장이다. 편의상 9억으로 선정한 이유는 정부의 주요 금융 프로그램들 매수 상한 가격이 9억 원 정도로 결정되고 있기 때문이다. 그리고 국토부 아파트 구분에서도 9억 미만을 일반, 9~15억 이상을 고가, 15억 초과를 초고가 아파트로 부르고 있다. 이런 기준을 적용해서 9억 미만을 일반 아파트라고 하고 시장의 강세 원인을 살펴보고자 한다.

 

2024년에 9억 미만 일반 아파트 시장에서 집값이 오른 요인에는 2022년 말부터 확대된 서울 지역 비아파트 기피 현상, 그로 인한 비아파트와 아파트 간 수급 불균형이 만들어낸 아파트 전세가 상승이 근간이었다.

 

주택의 유형별 거래를 보면, 2024년 상반기까지 비아파트의 거래량이 전국적으로 5년 평균 대비 44.4% 감소했고, 전체 유형의 거래량 감소를 주도했다. 전체적으로 25% 수준의 감소다. 아파트는 16%감소, 서울 아파트의 경우는 5년 평균 2.5%의 증가가 있을 정도로 거래량이 치솟았으나, 비아파트의 경우에는 사실상 반토막이 난 셈이다. 그만큼 시장에서 비아파트의 비중이 줄어든 게 눈에 띈다. 비아파트는 건설 임대 사업자들이 집을 짓고 나서 이후 판매하거나 임대하는 형식을 취하는데, 비아파트 거래량의 위축은 자연스럽게 비아파트 신규 착공의 위축으로도 이어졌다.

 

전월세 거래 형식을 보면 더욱 눈에 띈다. 전체 주택 중 먼저 서울을 보자. 아파트는 월세 거래 비중이 2022년 43.2%에서 2024년 상반기 42.9%로 사실상 차이가 없거나 일부 낮아졌다. 그런데 비아파트를 보면 월세 거래 비중이 2022년 57.2%에서 2024년 68.3%로 약 10%p 정도 증가했다. 서울의 주택 수가 약 394만 호, 비아파트가 200만 호라고 볼 때, 비아파트의 전세 - 월세 거래 비중에서 월세 비중이 10%p 증가한 것은, 수치로는 약 12만 호 이상의 가구가 전세에서 월세로 전환했다는 의미가 된다.

 

2024년 상반기 서울에서는 총 44만 호의 임대차 거래가 있었는데, 이러한 비중의 변화를 적용해본다면 2024년 상반기 서울에서 월세는 30.1만 건, 전세는 14만 건인 것이다. 과거라면 44만 건 중 25.1만 건이 월세, 19만 건이 전세다. 상반기에만 5만 가구 이상이 전세에서 월세로 갔거나, 혹은 아파트 전세로 가거나, 매매 수요로 갈만한 유인이 존재하는 셈이다. 이런 흐름은 전세 사기가 가시화된 2022년 하반기 이후 본격화되는 추세를 보였다. 특히 2023년부터 본격적으로 월세화가 이뤄진 점을 고려하면, 2년간 비아파트와 아파트는 수급 불균형을 낳았고 이는 아파트 전세가가 오르는 데 충분한 역할을 했을 것으로 판단된다.

 

비아파트 전세 기피와 아파트 전세 선호 현상의 정점은 2024년 말 쯤으로 예측된다. 그 이유는 통상 임대차 계약이 2년 단위이기 때문인 점이 크다. 2022년 하반기부터 2024년 하반기까지 신규 혹은 계약을 갱신할 임차인들이 적극적으로 월세 혹은 아파트로 이동한다면, 2025년에 접어들어 시간이 지나면 아파트 전세가가 더욱 크게 치솟기보다 어느 정도 소강상태가 될 것으로 보인다. 즉 어떤 대책이 나와서 해결되는 게 아니라, 사람들 대부부니 월세 거래를 선택하면서 수급 불균형이 '일부는' 종료될 수 있다는 의미다. 이런 상황을 겪으며 아파트 가격이 초고가로 치솟은 서울에서조차 연립, 다세대를 포함한 단독주택 등 비아파트 매매가격이 내려가고 있는 건 시사점이 있다. 비아파트 임차 수요가 낮아졌기 때문에 전세와 월세 시세의 하락이 발생했고, 이것이 매매가 하락으로 이어진 것이다.

 

현 정부에서도 이런 점이 2년간 전세가격이 급상승한 배경임을 인지하고 있다. 2024년 6월에 발표한 주거 안정 대책의 핵심 정책을 보면 그렇다. '비아파트'에 임차인들이 전세로 들어오지 못하는 이유가 임차보증제도 가입이 불가능한 현재의 공시가격제도에 기반하고 있다 보니, 외부 감정평가사를 활용해서 임차보증보험 가입이 불가능한 주택의 임대인이 이의 신청을 하면, HUG가 지정하는 감정평가사를 통해 감정평가를 받고, 그럼 현재보다 가입 조건이 좀 더 완화되지 않겠느냐 하는 기대감을 내비치고 낸 대책이기 때문이다.

 

다만 직접적으로 전세보증보험의 가입 허들을 낮춰 발급하게 하는 형태가 아니라(이런 제도 변화가 2020년 기형적인 빌라 공급의 확대와 깡통전세인데도 보증보험서러를 발급하는 일들로 이어졌고, 이후 2022년 빌라 전세 사기의 단초가 되었다), 감정평가사를 활용한다는 점에서 실효성에 의문이 생긴다. 그렇기 때문에 대책이 나온 지 3개월이 지나도 큰 변화가 없지만 정부 역시 비아파트 문제가 심각하다는 것을 충분히 인지하고 있다는 점이 유의미하다.