결국 2025년 집값은?

 

2025년 주택가격, 특히 아파트 가격 급등설의 배경 중 상당수는 공급부족에 기인하고 있다. 그런데 역대 최저로 공급량이 부족했던 2023년의 경우를 보더라도, 40조 원 규모의 특례보금자리론과 은행의 50년 주택담보대출이라는 대책이 아니었다면 주택 시장은 위축된 모습을 유지했을 가능성이 적지 않다. 또한 지난 25년의 주택 시장 역사를 보면 주택 공급의 주택가격이 상승하면 후행해서 증가하고, 주택가격이 하락할 때는 후행해서 감소해왔다.

 

그렇기 때문에 2024년과 같은 서울 아파트 가격 상승장에서는 서울의 정비 사업이 속도를 내면서 2026년은 몰라도 2027년에는 다시 공급이 증가할 가능성이 적지 않다. 그러니 매년 공급량에 따라 주택시황이 널을 뛸 것으로 생각하기보다, 주택 공급은 집값 흐름에 후행해서 변화하는 지표라고 볼 필요가 있다.

 

주택 공급 부족은 시장의 심리를 자극한다. 특히 임차료가 상승하는 2024년과 같은 시점에 공급 부족 논리는 임차인의 임차료 불안 심리를 자극하고, 이는 주택의 매수 수요로 전환할 가능성이 높아지게 한다. 그래서 자연스럽게 '가장 위험에 덜 노출되고 싶어 하는 임차인'이 종국에 가장 높은 가격에 주택을 구입하는 마지막 사람이 되면서 집값 상승 사이클이 종료되곤 했다. 2024년 하반기부터 본격화된 공급 부족 논리는 이번에도 구매력을 갖는 마지막 임차인들을 찾아 내면 강세장이 종료될 것으로 사료된다. 그 시점을 2024년 겨울 정도로 판단하고 있다. 이런 흐름이 어떻게 흘러갈지에 따라 부동산 전략을 세워야 할 것이다.