현금 흐름과 부동산 구매력

 

주택의 수요는 집이 필요한데 구매력이 있는 경우인 상태를 의미한다. 수요의 개념 자체가 그렇다. 그럼 돈은 어디서 올까? 돈은 오직 3가지 경로에서 온다.

 

첫째, 경상적으로 반복되는 소득에서 온다. 이는 종합소득세를 낼 때 합상하는 소득이라고 봐도 무방하다.

둘째, 금융기관 대출 혹은 기타 대출로 불리는 가족 간융자나 대출 등에서 온다.

셋째, 처분 소득에서 온다. 처분 소득은 주식이나 부동산, 코인 등 기타 자산에 투자하고 조흔 성과가 날 때 처분하는 과정에서 발생한다.

 

이 세 가지가 현금 흐름의 경로이며, 당연한 말이지만 이는 부동산 시장에 영향을 끼친다.

 

구체적으로 살펴보자면 가계의 구매력이 올라가는 시기도 위의 흐름으로 돈이 잘 벌리는 시기다. 가령 반도체나 IT 경기가 좋아지는 경우, 이들 산업의 소득이 성장하는 속도가 가팔라질 수 있고 이것이 한국의 성장률으 높이면서 GDP 증가, 소득 증가로 이어진다. 이때 구매력이 증가하고 그래서 GDP와 주택가격 사이에 높은 상관관계가 발생한다.

 

두 번째로 대출도 DSR(소득 대비 갚아야 할 원리금 비율 지표)이든, DTI(부채 상환 능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산법의 비율)이든 결국 소득을 기반으로 계산하는 것이다. 소득이 높고 금리가 내려가는 경우엔 대출 한도가 커지기 때문에 자연스럽게 구매력이 증가한다. 그래서 LTV(주택 담보 대출 비율)가 50%일 때보다 70%일 때 구매가 증가하는 것이다.

 

마지막 처분 소득은 통상 자산시장이 강세인 경우에 늘 발생했다. 대표적으로 2020~2021년 코로나19 시기를 생각해보면 좋다. 이때는 '모든 것이 버블' 이라고 불렸고 이 시기에 가계의 처분 소득이 급증했다. 처분 소득의 급증은 다음 해의 '양도 소득세 신고액'을 통해 확인할 수 있는데 아쉽지만 실시간 확인이 어렵다. 다만, 자산시장이 강세로 갈 때는 처분 소득도 자연스럽게 증가하는 법이다.