아이 없는 나라의 부동산

 

2023년 말 한국 은행은 현재의 초저출산 기조가 장기화되는 경우, 2040년 전후에 한국 성장률이 제로에서 마이너스로 내려가는 일이 발생할 수 있음을 예고한 바 있다. 총생산이 감소하는 상황은 경제활동에서 종종 경험하는 일이지만, 경제 성장이 추세적으로 마이너스로 하락하는 것을 전제하면서 경제활동을 하기란 어렵다.

 

근본적으로 경제 규모의 위축이 본격화된다면, 그 안에서는 미시적인 변화와 기회를 찾을 수 있겠지만, 거시적으로 보면 전 자산시장이 추세적 하락을 맞이하게 될 가능성이 적지 않다. 그렇다면 우리 사회가 미래에 한국의 총생산이 마이너스로 전환될 것이 확실시된다고 인식하게 되었을 때, 앞서 언급한 멀티플 역시 상당한 변화를 맞이하게 될 것이다. 멀티플이 변화하면 부동산 시장 역시 변화된다.

 

주택의 전세는 단순한 회계상으로 따졌을 때 20년 치 임차료의 합산액과 유사하다. 예를 들어 월세가 300만 원인 주택은 연세 3600만 원인 것과 같은데, 그럼 전세는 20년 치에 해당하는 7억 2000만 원인 경우가 많다. 또 서울의 경우 이런 지역은 멀티플 2배를 부여하면 매매가격이 14억 4000만 원인 경우가 일반적이다. 그렇다면 주택가격에 단순 산술 연도로만 40년 치의 임차료가 반영된 셈이다. 예금 금리가 제로인 상황이라면 앞서 14억 4000만 원으로 매년 3600만 원의 임차료를 냈을 때 그때는 임차료를 40년 치 내면서 산다고 볼 수 있다.

 

14억 4000만 원의 돈이 있고 올해 3600만 원을 이마료로 내면, 남은 14억 400만 원에 대해서 금리가 1%라고 했을 때 잔액은 얼마로 불어날까? 이자가 1% 붙는 것으로 계산하면 40년이 아니라 51년 동안의 임차료를 내면서 살 수 있다. 이자율이 2%라면 어떻게 될가? 그때는 훨씬 증가해서 78년 동안 거주할 수 있다. 아마 이 정도로 거주하게 된다면, 주택은 수명을 다하고 재건축을 기대할 수 있을 것이다.

 

이처럼 현재의 주택가격은 단순 산술로는 서울의 경우 멀티플 2배라면 40여 년 동안 거주할 수 있는 임차료의 합산 금액과 유사하다. 경기도의 멀티플이 1.6배라면, 약 32년을 거주할 수 있는 비용이며, 지방이 1.4배라면 이는 28년을 거주할 수 있는 비용이 나온다. 그런데 2040년 전후로 한국의 잠재성장률이 마이너스로 전환된다면, 임차료가 이 시기를 전후로 역성장할 가능성이 발생할 것이다. 혹은 임차료가 상승하더라도 주택의 공실이 증가하게 되면서 자연스럽게 공실 리스크가 발생하게 될 것이다.