초저출산이 낳은 성장률 저하, 그리고 부동산의 변화

 

이 논리라면 이후 한국의 저성장 혹은 역성장이 구체화되는 시기가 인지될수록 미래의 성장성을 고려하는 멀티플은 지금의 지방 소도시들이 경험하는 것처럼 미래 시점에는 내려갈 가능성이 있다. 현재 지방의 멀티플 1.4배를 단순 수식으로 환산하면, 약 28년 후에는 지방이 사라질 수 있음을 감안하고 나타나는 밸류에이션이라 할 수 있을 것이다. 서울의 멀티플은 국내에서 가장 오래 유지되겠지만, 이대로라면 미래의 주택가격은 아마도 재앙에 가까워질 가능성이 적지 않다.

 

이러한 수요와 인구의 사회적 이동을 고려한 부동산의 미래, 그것도 수십 년 후의 미래를 지금부터 예상하는 것은 쉽지 않다. 불확실한 부분도 상당히 존재한다. 그러나 이미 한국의 부동산 시장은 지방 소멸의 이슈로 지방 부동산에 대해서 '소멸' 이라는 딱지를 붙이며 낮은 밸류, 즉 낮은 멀티플을 부여하고 있다. 반대로 서울을 포함한 세종등 장기간 생존할 것으로 예상되는 지역에는 높은 밸류에이션과 멀티플을 부여하고 있다. 당연히 집값에도 영향을 미칠 수밖에 없다.

 

이런 추세는 과거에 이어 현재, 미래에도 이어질 것이고 미래의 자산시장에 부정적 영향을 미칠 가능성을 완전히 배제해선 안 된다. 그런 의미에서 2023년 말을 기점으로 국내에 초저출산 이슈가 닥치며 서울마저 멀티플이 1.9배 평균에서 1.8배 수준까지 내려오는 것이 심상치 않다. 물론 지금은 기우이자 매우 먼 미래일 것이다. 그보다는 2025년 이후 국내에 일어날 변화는 지방 소멸이 먼저고, 수도권 1극체제가 심화되며 과잉된 수요가 나타날 가능성이 높다는 것이다.

 

그럼에도 한발 앞서 생각해야 할 것은 주택의 '가격'만 보는 것이 아니라, 가격을 2가지 요소로 나눠 지금 집값의 변화가 임차료에 기반한 변화인지, 멀티플이 변하는 것인지 살펴보면서 대응해야 한다는 점이다. 임차료가 변한다면 금리나 임대차 수급 요인의 변화이고, 미시적인 환경의 변화를 의미할 가능성이 높다. 물론 금리는 거시적 요인이지만, 멀티플의 변화는 그보다 더 거대한 미래의 성장성에 대한 변화를 보여준다. 그렇기에 집값 흐름의 요인을 여러 갈래로 나눠 고려해보자.