앗아뵤의 블로그

현 정부의 부동산 공약 중 가장 시장 친화적인 공약이 '노후 계획도시법'이다. 시작은 '1기 신도시 특별법' 이었으나 일부 지역의 특혜 시비와 함께 노후 계획법으로 이름을 변경해 국회에 통과되며 제정되었다. 2024년 말 기준으로 선도지구 3.6만 호 내외를 규정하고 이들 지역에 대해 특별 정비 구역을 정하게 되면, 한국 역사상 최초로 1기 신도시의 재건축이 본격화될 것이다. 1기 신도시 재건축이 추진되는 과정이나 이를 통해서 미래의 주거상을 짐작하는 것은 어렵지 않다. 이전의 도시 정비법을 기준으로 하면 약 30만 호인 1기 신도시가 10만 호 늘어나 약 40만 호가 될 것으로 예상되었는데 노후 계획법으로 재건축을 진행할 때는 거의 2배에 해당하는 60만 호로 30만 호가 더 지어질 수 있기 때문이다...

금리는 부동산 가격에 절대적인 영향을 미칠 정도로 중요한 지표다. 금리는 통상적으로 자산가격 측면에서 미래 현금 흐름의 할인율로 받아들여질 때는 낮을수록 유리하며, 반대로 임차료 측면에서 경제성장률의 기저로 판단할 때는 성장률이 낮을수록 금리도 낮아지는 경향이 있다. 그러므로 이때는 오히려 성장률이 높은 것이 좋고, 저금리는 성장의 둔화를 의미하니 낮은 것이 자산에 부정적으로 영향을 미친다. 즉, 금리 개별 요인은 부동산에 긍정적일수도 있고 일부는 부정적일 수도 있다. 그러나 성장률과 같이 볼 때는 현재의 금리가 부담되는 수준인지, 혹은 완화적인지 비교할 수 있기에 이 둘을 같이 비교해서 금리의 영향을 판단하는 것이 적합하다. 2025년 한국의 기준금리는 어떨까? 최소한 중립 금리 수준까지 내릴 압력을 ..

이 논리라면 이후 한국의 저성장 혹은 역성장이 구체화되는 시기가 인지될수록 미래의 성장성을 고려하는 멀티플은 지금의 지방 소도시들이 경험하는 것처럼 미래 시점에는 내려갈 가능성이 있다. 현재 지방의 멀티플 1.4배를 단순 수식으로 환산하면, 약 28년 후에는 지방이 사라질 수 있음을 감안하고 나타나는 밸류에이션이라 할 수 있을 것이다. 서울의 멀티플은 국내에서 가장 오래 유지되겠지만, 이대로라면 미래의 주택가격은 아마도 재앙에 가까워질 가능성이 적지 않다. 이러한 수요와 인구의 사회적 이동을 고려한 부동산의 미래, 그것도 수십 년 후의 미래를 지금부터 예상하는 것은 쉽지 않다. 불확실한 부분도 상당히 존재한다. 그러나 이미 한국의 부동산 시장은 지방 소멸의 이슈로 지방 부동산에 대해서 '소멸' 이라는 딱..

2023년 말 한국 은행은 현재의 초저출산 기조가 장기화되는 경우, 2040년 전후에 한국 성장률이 제로에서 마이너스로 내려가는 일이 발생할 수 있음을 예고한 바 있다. 총생산이 감소하는 상황은 경제활동에서 종종 경험하는 일이지만, 경제 성장이 추세적으로 마이너스로 하락하는 것을 전제하면서 경제활동을 하기란 어렵다. 근본적으로 경제 규모의 위축이 본격화된다면, 그 안에서는 미시적인 변화와 기회를 찾을 수 있겠지만, 거시적으로 보면 전 자산시장이 추세적 하락을 맞이하게 될 가능성이 적지 않다. 그렇다면 우리 사회가 미래에 한국의 총생산이 마이너스로 전환될 것이 확실시된다고 인식하게 되었을 때, 앞서 언급한 멀티플 역시 상당한 변화를 맞이하게 될 것이다. 멀티플이 변화하면 부동산 시장 역시 변화된다. 주택의..

전 세계 도시의 모습은 서울 강남과 비슷하다. 차량을 중심으로 차로가 넓고 초대형 슈퍼 블록에 의해 구분되는 도시 구졸르 갖는다. 세계적으로 대도시들의 구조가 비슷한 이유는 인구 300만 명 이상의 도시가 가능하다는 것을 입증한 모더니즘 건축가 르 코르뷔지에의 '빛나는 도시' 이론이 지대한 영향을 끼쳤기 때문이다. 그런데 이제 초고령사회로 간다면 차량으로 이동하는 것보다 다시 도보 생활권 내에 도시의 핵심 기능들이 필요하다고 주장하는 도시학자들이 등장하고 있다. 특히 '15분 도시' 이론을 전파 중인 카를로스 모레노와 같은 인물이 그렇다. 모레노가 주창하는 15분 도시는 도보 생활권으로 15분 내로 이동할 수 있는 곳에 일자리, 학교, 시장, 공원, 문화 시설, 생필품 유통 시설 등이 모두 존재하는 도시..

한국 출산율은 1980년대 이후 점진적으로 하향했고, 2016년부터 합계출산율이 1.0명을 깨고 하락하는 속도가 가팔라지며 결국 2023년 0.72명으로 떨어졌다. 이에 따라 부동산 시장에도 인구감소와 주택가격의 관계를 궁금해하는 시각이 늘어났다. 인구 변화는 자연스럽게 부동산 시장에서 주택 선호에 영향을 미치고 있다. 특히 지금 2030세대 중 지방을 떠나 서울에 정착하는 이들이 급증하고 이것이 지방 도시 소멸과 이어지고 있다. 이런 흐름이 장기화되면 서울로 몰려드는 인구, 이후 서울에서 인천, 경기도로의 이주, 마지막으로 지방을 이탈하는 인구가 합쳐져서 수도권 과밀의 시대가 심화될 것으로 전망된다. 현재 수도권 인구 집중도는 전 세계 1위 수준이다. 총인구 중 50%가 넘는 사람들이 모여 살고 있다...

2023년에 저서 에서 아파트 가격을 전세 곱하기 멀티플로 구분해서 보는 방식을 도입한 적이 있다. 멀티플은 주식 가치를 평가하는 지표 중 하나로, 기업의 주가를 그 기업의 재무 지표로 나눈 값이다. 삼성전자가 이익의 10배에 거래된다거나, SK하이닉스가 순자산가치의 1.6배에 거래되는 등 자산시장은 X멀티플의 형태로, 특정 지표에 배수를 곱해서 표기된다. 그것은 이익일 수도, 매출일 수도, 순자산가치일 수도 있다. 주택 역시 전세곱하기 멀티플로 설명할 수 있다. 모든 자산시장에서 멀티플이 높아지면 가격도 상승하고, 멀티플이 낮아지면 가격도 하락한다는 것이다. 그럼 멀티플은 언제 상승하고 하락할까? 또는 A 자산의 멀티플이 2배인데 B 자산은 멀티플이 1.5배라면, 두 자산 사이에는 어떤 차이가 있을까?..

2017년 9월부터 규제 지역에서 주택 거래 시 자금조달계획서를 의무화했고, 정부는 주택 임대차 제도를 활성화하면서 자금조달계획서 상의 갭투자 비중을 주기적으로 발표해왔다. 2017년 9월부터 시작된 정부의 자금조달계획서를 2018년 말 김상훈 의원실 보도자료를 통해 접하면서 확인했던 부분은, 주택가격이 상승하면 필연적으로 갭투자 비중이 늘어나며, 갭투자가 전국 모든 지역에서 나타났다는 점이었다. 통상적으로 자가 비율과 임대차 비율의 해당 지자체 평균이 있다. 보유가 아닌 점유율이 실질적인 임차율을 의미하는데, 전국 자가 점유율이 2022년 말 기준 57.5%, 임차율은 42.5% 수준이다. 따라서 전국적으로 갭투자 비중이 저 수치를 넘어서는 수준부터 과열이 발생하곤 했다. 수도권은 자가율이 51.9%,..

2024년 부동산 시장은 세부적으로 매우 상이하게 펼쳐졌다. 앞서 말했듯 아파트와 비아파트 시장이 다르고, 아파트 중에서도 초고가 아파트와 고가 아파트, 일반 아파트가 다르고, 또 서울이냐 지방이냐에 따라서 달라진다. 여러 개의 시장이 존재하는 것이다. 그중 가장 대중적으로, 또 직관적으로 와닿을 분석은 서울 집값과 지방 집값일 것이다. 이런 구분은 과거부터 있었으나 2024년 부동산 시장의 흐름이 그 차이를 더 증폭시킨 경향이 있다. 그 이유는 무엇일까? 코로나19를 거치며 한국 사회는생애 첫 인구 감소기를 보내게 된다. 이전에는 출생자 수가 사망주 수 대비 큰 격차가 느껴질 만큼 높았으나 2020~2021년부터 눈에 띄게 수치가 달라졌다. 이제는 출생자 수보다 사망자 수가 더 많고, 자연스럽게 총인구..

이 시기의 경험은 결국 자산시장이 강세로 가면, 그것이 자기 예언적 과정으로 가면서 다시 부동산 가격을 끌어올리고, 그렇게 자산가격 강세로 인해 주택 시장도 강세가 나타날 수 있음을 의미한다. 실제 2021년에도 이러한 흐름이 가속화되는 경향이 있었다. 서울 자산시장은 2022년 6월이 되어서야 실거래가 마이너스로 전환했는데, 이 때는 자산가격이 미국의 금리 인상으로 일제히 하락을 시작한 시기였다. 즉, 서울의 주택가격 랠리를 막은 것은 공급 정책이 아니고 금융시장 여건과 자산시장 환경의 변화였고, 자산가격의 변화 그 자체가 시장 가격을 안정화시키는데 기여한 셈이다. 2024년 8월에도 이와 유사한 흐름이 나타났다. 2024년 7월을 기점으로 미국 증시와 암호화폐, 한국 부동산 가격이 단기 고점을 형성하..