돈을 불러오는 TIP, 부동산 시장 생존 전략

 

모든 자산은 순환한다. 과열이 있고 과하게 침체하는 시기가 있다. 높은 가격은 사람들에게 관심을 불러일으키지만 무리한 포지션을 잡게하고, 자산이 조정되는 과정에서 시장에서 퇴출당하게 만든다. 한번 퇴출당하면 시장에 재진입하기가 쉽지 않다. 반대로 시자이 저점이라면 그때는 용기를 낼 필요가 있다. 시장은 끝없이 순환하는 게 기본 생리이기 때문이다.

 

그런 의미에서 현재 부동산 시장이 어떤 상태이며 앞으로 어떻게 될 것인지 예측할 때 좋은 방법은 해당 자산의 상승 폭과 하락 폭의 상~하한선을 고려하는 것이다. 한국 부동산의 경우 서울은 멀티플이 최대 1.9배를 기록한 것이 정점이며, 이는 1.8배인 지금 대비 약 6% 내외의 업사이드가 존재한다는 뜻이다. 반대로 하락의 경우에는 1.4배를 기록한 바 있고, 이는 아래로도 약 22% 정도의 다운사이드가 존재함을 의미한다. 이런 경우에는 집값이 다소 비싸다는 인식 하에 보수적으로 대응해서 나블 것이 엇다. 유명한 기업이라고 주가가 좋은 것은 아니라는 워런 버핏의 말 처럼 내가 아는 지역, 아는 아파트라고 해서 그 아파트 가격이 매수에 좋냐면 그건 또 아닐 수 있다. 반대일 때도 그렇다. 그러니 앞서 강조했듯 가격만을 볼 것이 아니라, 집값을 움직이는 두 개의 레버인 임차료와 멀티플의 변화를 모두 보면서 대응한다면 좋은 성과를 볼 수 있을 것으로 사료된다.

 

마지막으로 정부 대책도 눈여겨봐야 한다. 2022년엔 금리 인상과 함께 대출 수요 고갈, 자산시장 폭락이 발생했으나 이 시기 이후에 정부의 적극적인 프로그램 발표가 있었다. 2023년 특례보금자리론, 2024년 특례신생아론이 그것이다. 2024년 8월 발표한 부동산 안정대책에서는 빌라 무제한 매입 프로그램을 발표하기도 했다. 금융 시장의 안정성을 중요하게 생각하는 것처럼 부동산 시장의 안정성 역시 중요하게 생각하고 정부가 대응한다는 의미일 것이다.

 

주요 국가의 정부는 거대한 자산시장에 대해 여러 프로그램을 사용하면서 관리하고 있고 한국도 그 방향으로 거듭나고 있다. 시장의 변화에 따라 정부가 발표하는 정책을 활용해서 내 삶에 맞도록 따라가는 것도 방법일 수 있다. 특례보금자리론과 특례신생아론은 상당한 파워를 자랑했고 시장을 돌려세우는 위력을 발휘했다. 인위적인수요 촉진 정책이라고 하더라도 시장을 안정화하고자 하는 의지를 드러냈다는 점에서 의의가 있다. 모든 정책이 다 성공적이지는 않을 수 있겠지만 그보다는 정책의 힘을 과소평가하지 않고 내 삶에 맞는 방향으로 따라가는 것이 시장에서 오래 생존하는 길일 수 있음을 기억하자.